不動産開業資金 高い

開業に絶対に必要な資金以外は、今の自分の身の丈にあったものすれば良いのです。かっこつけるよりも、最初はお金が大事です。成長とともに、良いものや大きなスペースへ変えていけば良いのです。 とにかく、初期費用を抑えて、ランニング費用を抑えることが大事です。そのコツを以下お伝えします。

不動産開業資金 高い

宅建協会のサイトによると (https://www.zentaku.or.jp/about/flow07.html)

およそ

開業資金として　　　　　　　４００万円

内訳

事務所賃貸関係費　　　　　　　７０万円

事務計器費　　　　　　　　　　７０万円

事務所備品・通信関係　　　　　２０万円

会社設立・宅建手続き費　　　　４０万円

業界団体関係　　　　　　　　２００万円

運転資金として３００万円とのことです。

合計７００万円。高い。

これを出来る限り安くする方法をお伝えします。

事務所の賃借に関する事

敷金・仲介手数料・当初賃借料・内装工事費などがありますが、これを思いっきり安くした方法があります。（不動産業をこれから開業しようとするのですが、この費用が高いのは、賃貸借の仕方の無いことであり、悪いこととも思えます。）

その方法は

知り合いの建築会社の法人事務所の一角（開いている倉庫兼応接のような）の間借りです（実例では広さは、６畳もありませんでした）。賃料は、１万円で借りました。実例では契約書も自分で作ったので、本当に１万円とその消費税だけでした。 賃料が１万円の理由は、もちろん大家さんの好意もあります。それに加え、建築会社さんにとっても不動産会社が同じ事務所があることは、土地や不動産のことで相談が出来るメリットがあります。不動産会社にとっても、建築関係の話が簡単にできるので、お互いにメリットがあります。お互い紹介もしやすいですし。 ちなみに、水道光熱費込みですので、事務所の維持コストは、通信費と家賃だけでした。多額の敷金、礼金、仲介手数料も必要ありません。冷暖房完備、建築会社さんの応接の使用もできます。

いい事ばかりのようですが、１つ重大な問題があります。

実は、単純に、事務所があれば良い訳ではないのが宅建業です。

「自宅と事務所の出入口を兼ねることは出来ず、事務所専用の出入口を必ず設けることが必要となります。また、部屋の一部を事務所とすることは不可能で、壁で完全に間仕切りされた独立したスペースが、事務所だけに使用されるという状況にしなくてはなりません。自宅に限らず、法人の事務所の一角を事務所とする場合においても、出入口と独立性について同様の形態を整える必要があります」全国宅建協会ホームページ参照

要するに、①専用の入り口が必要で、②事務所スペースが、完全に独立した形態が必要です。 普通に、賃貸物件を借りれば、ほとんどのケースで問題がないです。

実例の場合、上記要件にあれはめると①はアウトでした。②はセーフでした。 そこで、免許権者（県）に確認とお願いという名の交渉に行きました。もちろん、事務所を借りる前に、です。

入り口は、一つしかない。但し、部屋の独立性はある。 　そこで、提案を一つしました。

　一つしかない入り口のよく見えるところに、看板を設置する。

「この玄関より入り、２階が○○不動産です」

許可が出ました。何事も、交渉と聞いてみるものです。

くれぐれも会社登記をする前に、免許権者に確認してください。だめだった場合は、無駄なお金がかかります。

事務所の賃借に関する事

コピー・プリンター・ファックス複合機・パソコンの購入でうんと安くしましょう。 パソコンは、中古のパソコンなら、２万円ぐらいで書類作成には十分耐えうるものがあります。特殊なソフトを使う場合は、それ相応で考えて下さい。豪華なプリンター・ファックス複合機は、リースにすると、ランニングコストがかかり、購入すると大変なお金が掛かります。 　当時、プリンターはアマゾンで型落ちレーザーモノクロ（リコー製、定価は８万円程）を９千円、そのトナー（インク）はリサイクルトナー５千円程度（正規品は、５万円弱）、スキャナーは、キャノンの８千円程度ものを購入しました。

これで、パソコンに、スキャナーとプリンターをつなげば、コピー機になります。役に立ちます。パソコン１台分のお金で、全部揃えてお釣りがでます。ちなみにＦＡＸは、インターネットＦＡＸにすれば、機器の購入が必要ありません。

Ａ３はコピーできませんでしたが、建築会社の複合機を借りました。量が多いときは、コンビニでしました。

別に、立派な複合機でなくて良いのです。安い複合機や機器を複合させれば良いのです。

事務所机や椅子などは、中古でも良いですが、今は、ニトリなどで安く揃える事ができます。ニトリの実店舗で確認して、ニトリのサイト（http://www.rakuten.ne.jp/gold/nitori/）で注文すると、運ぶ手間が必要ありません。金額次第では、送料も無料です。 。

少し良いので、こんなんもあります



金庫は必要に応じて購入してください。テレビは必要でしょうか？電話機は、思いっきりやすいので、十分です。１人で開業する場合は、掛かってくる電話はフル転送になるはずです。そうなるとただの受信機になります。

事務用品

代表印・社印・銀行印・ゴム印など印鑑類を街の印鑑屋さんで頼むと手彫りの場合、すごい値段になります。気合をいれてお願いしても良いですが、ネットの印鑑屋さんは機械彫りですが、すごく安いです。

ゴム印は手書きで十分と思える方は、必要ありません。

物もいたって普通です。将来的に良い印鑑が欲しい場合は、やり変えたらよいのです。


経理関係台帳は、ソフトにしましょう。おすすめはわくわく財務会計（http://www.lan2.jp/acc/as.html）です。無料の体験版で確認しましょう。

毎月の会計処理や、毎年の決算、年末調整、確定申告を税理士にお願いしていたら、費用がかさみます。税理士にお願いするのは、しっかり儲かるようになってからでも間に合います。 私は会計知識がありませんでした。それでも、上記の事は、全部自分でできました。それは、この会計ソフトを使ったからです。

操作が簡単なので、１人でする不動産屋にはぴったりでした。このソフトで、毎月の会計処理、毎年の決算、年末調整までできました。確定申告は、決算書類と確定申告書類をもって、税務署へ相談に行けば、親身なって教えていただけます。知り合いの弁護技師事務所の方も、決算までは自分で行い、確定申告は、税務署を使ってされていました。

宅建に必要な書式な書式は、宅建協会に加入すると、書式がダウンロードできるのでそれを使用しましょう。

名刺は、外部発注でもよいですが、思い切って、自分で作ってみませんか。インクジェットプリンターがあれば、ホームセンターなど購入できる名刺自作のカードがあります。

通信関係

電話加入・工事費・インターネット加入・工事費は、もう光でしましょう。お使いのスマホと同じにして、少しでもランニングコストを抑えましょう。

車両・関係団体関係

クルマは、派手なクルマでない限り今の車で十分です。保証協会などの業界団体支払う金額は、各都道府県の宅建協会に確認が必要です。

法人・個人

法人にする場合は、その費用。 株式会社の場合で３０万円弱と合同会社の場合１０万円弱。 自分ですれば、司法書士への事務手数料分が安くなります。

合同会社が、費用も安いですし、自分で決算、確定申告がしやすいです。不動産の税務処理は、仕入れが無い時代は、簡単ですので、わざわざ税理士に依頼するのがもったいないです。

法人の場合と、個人の違い

私の場合は、法人で合同会社にしました。 まず、法人の場合、保証協会への加入時に他人に連帯保証人を頼まなくて良いことです。これが最大のメリットでした。 デメリットもあります。法人の場合、設立費用がかかります。 また、売り上げが高くない時は、法人は税金が高くなります。要するにお金がかかります。 株式会社と合同会社では、合同会社の方が安いですが、合同会社の社会への知名度に難があります。株式の方が、なにかと信頼されやすいです。 でも、私は、合同会社にしました。お金の面、メリットを優先しました。設立費用、決算時の手間を考えました。ちなみに、会社設立費用は、知り合いの司法書士に頼み、込みこみ７万円台でやっていただきました。 合同会社なら、自分でも設立ができますので、おすすめです。

最後に

どの程度の、規模の会社でスタートするのか、どの分野（賃貸、売買、コンサル、仲介）を主戦場にするのかによって、事務所の立地や、大きさ、会社の形態を考えないといけません。余分に大きく、余分に立派にすると、お金が掛かって仕方がありません。とにかく最初は、お金がかかります。運転資金は有ればあるほど、仕事がしやすいです。逆に運転資金が少なくなると、貧すれば鈍す、になります。


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